تملّك الأجانب للعقار .. إعادة تسعير للقطاع لا مكافأة جماعية

أحدث قرار مجلس الوزراء بإقرار اللائحة التنفيذية لتملك الأجانب للعقار هزّة إيجابية واسعة في السوق المالي. ففي أولى الجلسات بعد صدور القرار، قفز مؤشر إدارة وتطوير العقارات بنسبة +4.12% (ليغلق عند 3,044 نقطة)، مدعوماً بسيولة ضخمة تضاعفت من 208 ملايين ريال لتتجاوز 717 مليون ريال.

ومع ذلك، فإن هذا الانفتاح لا يمثل مكافأة جماعية لكل الشركات؛ بل هو بداية صياغة لمعادلة جديدة تؤكد أن القيمة لم تعد في مجرد امتلاك الأرض، بل في السيولة، وكفاءة التنفيذ، وجودة الحوكمة.

كيف يفرز القرار الشركات العقارية الأربعة الكبرى؟

يكشف التحليل المالي لشركات القطاع تبايناً جوهرياً في كيفية الاستفادة من القرار:

• سمو (نمو مرن بلا ضغط قروض):
  تبرز كمنصة تطويرية عالية الجودة؛ حيث تتركز 78.07% من محفظتها التطويرية (بقيمة 443.2 مليون ريال) استراتيجياً في منطقتي الحرمين الشريفين، والأهم من ذلك أنها تعمل بـ صفر قروض بنكية، مما يمنحها مرونة تشغيلية مطلقة واقتناصاً أسرع للشراكات والصناديق.
• جبل عمر (أصول ضخمة وفرصة لإعادة الهيكلة):
  تمتلك الشركة قاعدة أصول عملاقة تصل إلى 25.07 مليار ريال، لكنها محملة برافعة مالية ثقيلة (دين إلى الملكية بنسبة 61.40%). القيمة هنا تكمن في قدرة الإدارة على "تسييل" هذه الأصول لتخفيف أعباء خدمة الدين وتحرير التدفقات النقدية.
• مكة (مركز دفاعي بأصول مالية قوية):
  تمثل الملاذ الدفاعي الأقوى بامتلاكها أصولاً مالية سائلة وشبه سائلة تتجاوز المليارين (تتوزع بين صكوك حكومية بقيمة 926.7 مليون ريال وحصة استراتيجية في جبل عمر بقيمة 1.21 مليار ريال)، مما يمنحها هامش أمان ممتاز.
• العقارية (مخاوف الأرباح الورقية):
  يكشف الفحص النقدي أن أرباحها المعلنة البالغة 475.67 مليون ريال تخفي خلفها 640.40 مليون ريال كمكاسب غير نقدية. وبتجريد هذه المكاسب، تنكشف خسارة تشغيلية بقيمة -46.19 مليون ريال، مما يوضح عجز الشركة الحالي عن تحويل الأرباح الدفترية إلى سيولة حقيقية.

الخلاصة الاستثمارية:
في هذه الدورة العقارية الجديدة، يبحث المستثمر الدولي والمحلي عن التدفقات النقدية الفعلية لا الأرباح الدفترية؛ وعليه فإن السوق سيكافئ من يملك الكفاءة لتحويل الانفتاح التنظيمي إلى نقد فعلي على أرض الواقع... لا من يكتفي باكتناز الأصول وحيازة الأراضي دون تطوير.